37 نکته بسیار مهم که در هنگام خرید ملک باید بدانیم


سلام خدمت همه همراهان سایت zamiin.ir در این نوشته قصد داریم 37 نکته کلیدی در هنگام معامله ملک که حتما باید به این موارد  اشراف داشته باشین اشاره کنیم،اصولا اگر قصد خرید ویلا،زمین،در مناطقی همچون کردان،سهیلیه و هر جای دیگه هم داشته باشین داشتن اطلاعات کافی در مورد این نکات بسیار کمک کننده خواهد بود. قبل از اینکه این 37 مورد توضیح بدیم بد نیست ابتدا تعریفی از مبایعه نامه داشته باشیم

مبایعه نامه چیست؟و چه کاربردی دارد؟

مبایعه نامه سندی عادی است که به وسیله‌ی آن خریدار و فروشنده درخصوص مال مورد معامله با یکدیگر توافق می‌‫کنند با این توضیح که در مورد زمان و مکان تحویل مال و متقابلا نحوه‌ی پرداخت ثمن تعهداتی را قبول می‌‫کنند. ‬‬
اینکه در تعریف فوق از واژه‌ی مالِ مورد معامله استفاده شد به این خاطر است که مبایعه نامه فقط مخصوص املاک نیست بلکه برای خرید و فروش مثلا خودرو هم استفاده می‫شود غیر از خودرو در خصوص خرید و فروش هر مالی از قبیل سیمان یا پنج دستگاه تلویزیون یا هر مال دیگری می‫توان از بیع‫نامه استفاده کرد.
بنابراین اگر شما برای خرید مثلا پنج دستگاه تلویزیون به جای اینکه شفاها با طرف مقابل در قبال مبلغی پول و تحویل در زمان و مکان معین توافق کنید همین توافقات و تعهدات را در یک برگ تنظیم و امضا کنید این سند مبایعه نامه خواهد بود.
و اینکه در تعریف اشاره کردیم دو طرف در مقابل یکدیگر تعهداتی را قبول می‌کنند به این خاطر است که اگر فقط یکی از طرفین تعهداتی را قبول کند آن سند دیگر بیع‌نامه نیست.

حال که معنی صحیح مبایعه نامه متوجه شدیم به 7 مورد مهم که حتما در معامله باید به اون ها توجه داشته باشیم اشاره میکنیم

1)رعایت خط خوش ضروری است و حداقل آنکه قرارداد تنظیمی خوانا باشد.

2)  سعی شود که قلم خوردگی پیش نیاید و در این صورت حتماً توضیح آن قید شود.

3)از کاربن سالم و نو استفاده شود به کیفیتی که هر سه نسخه خوانا و قابل استناد باشد.

4)اگر نمی‌توانید در یک مرحله و بدون غلط بنویسید ضروری است ابتدا پیش‌نویس آن را تهیه و سپس رونویسی نمائید.

5)قبل از نوشتن هر متنی تصمیم بگیرید که چه مطلبی را می‌خواهید بنویسید، دقت شود مطالبی نوشته شود که مورد قبول طرفین باشد و در نتیجه متن نوشته شده دستخوش تغییرات نگردد.

6) مطالب به نحوی صریح و شفاف تحریر گردد که هم مقصود طرفین را بطور کامل بیان نماید و هم آنکه امکان تفسیر‌های مختلف را نداشته باشد.

7)در هنگام امضاء قرارداد کاربن‌ها را حتماً خارج نموده و علاوه بر امضاء حتماً اثر انگشت متعاملین با استامپ سالم اخذ گردد و اگر طرفین معامله باسواد هستند نام و نام خانوادگی و تاریخ را شخصاً نوشته و سپس امضاء نمایند.

8)شهود می‌بایست حداقل دو نفر ( ترجیحا مرد ) باشند، وجود شهود معتمد بیشتر موجب استحکام قرارداد خواهد بود.

9)قید نام و نام‌خانوادگی شاهد ضروری است، در خصوص متعاملین پیر و بیمار یا خیلی جوان و همچنین متعاملین بی‌سواد و کم‌سواد توصیه می‌شود تعداد شهود از بین بستگان معتمد و باسواد ایشان باشند.

10) آن قسمت‌هایی از قرارداد که می‌بایست قلم زده شود، با آرامش و دقت روی آنها خط بکشید. مثلاً زمانی که فروشنده یک نفر است روی قسمت «فروشندگان» را خط بکشید.

11)در صورتیکه قراردادها برای تعیین مزایا و امکانات مورد معامله، دارای محل‌های خاصی برای علامت زدن باشد با دقت این کار را انجام دهید.

12) آن قسمت‌هایی از قرارداد که ضمانت اجرای تخلیه یا تحویل مورد معامله و غیره بصورت نقطه چین (……) درج شده است را با توافق طرفین تکمیل و یا در صورت توافق ایشان بر روی آنها خط بکشید تا مورد سوءاستفاده بعدی قرار نگیرند.

البته نگارش آن بشرح زیر نیز خالی از اشکال است:

«فروشنده: حسن به وکالت از علی بموجب وکالت نامه رسمی شماره … تنظیمی دفتر خانه شماره….. تهران.»
13) اگر طرفین معامله متعدد هستند و امکان درج نام تمامی آنها به نحو روشن و خوانا وجود ندارد ضمن ذکر مشخصات یک نفر از ایشان در محل مربوطه اعلام شود

مثلاً «اسامی بقیه فروشندگان بشرح ستون توضیحات».

14)اگر میزان مالکیت فروشندگان متفاوت است میزان مالکیت هر یک قید شود.

15) درصورتیکه مورد معامله جزء ماتَرَک می‌باشد می‌بایست اصل و کپی گواهی انحصار‌ وراثت مطالبه شود چه آنکه با ملاحظه گواهی انحصار وراثت معلوم می‌گردد چه کسانی وارث هستند و می‌توانند معامله نمایند و افزون بر آن میزان مالکیت هر یک از ایشان در گواهی مزبور معلوم گردیده است.

16)قابل ذکر آنکه در زمان تنظیم سند رسمی علاوه بر مدارک لازم دیگر گواهی‌نامه واریز مالیات بر ارث نیز ضروری است فلذا در صورتیکه قبلاً گواهی واریز مالیات برارث اخذ نشده باشد، دقت شود زمان تنظیم سند رسمی به کیفیتی تعیین گردد که وراث بتوانند گواهی نامه مربوطه را اخذ نمایند.

17)در نوشتن میزان مورد معامله دقت شود

مثلاً شش‌دانگ یا سه‌دانگ و با قید حروف باشد که مشکلی حاصل نشود.

18)مورد معامله را به درستی تعریف کنید

مثلاً برای زمین و باغ و باغچه از واحد شمارش (قطعه) برای آپارتمان از واحد شمارش (دستگاه) و برای مغازه، خانه از واحد شمارش (باب) استفاده نمائید.

19)اگر مورد معامله دارای کاربری اداری یا تجاری می‌باشد قطعاً مساحت فضای اداری و تجاری قید شود.

20) اگر مورد معامله دارای خصیصه ممتاز دیگری همانند کنتور برق سه فاز می‌باشد مراتب در قرارداد تصریح گردد.

21)حتماً شماره پلاک فرعی و اصلی و در صورتیکه سابقه تفکیک دارد شماره قطعه، بخش، شهر و منطقه ثبتی قید شود.

22) نشانی مورد معامله بطور کامل با قید خیابان، کوچه، پلاک، طبقه و شماره واحد و اینکه غربی است یا شرقی، جنوبی است یا شمالی و یا هر موقعیت دیگری که دارد قید گردد بطوریکه هیچ اختلافی در تعیین مورد معامله نباشد.

23) مساحت بر طبق سند مالکیت قید شود و اگر مورد معامله اصلاحی دارد مراتب قید گردد.

24)اگر مورد معامله انباری و پارکینگ دارد شماره قطعات تفکیکی قید شود، مساحت انباری فراموش نشود.

25)توابع و لواحق مورد معامله حتی‌المقدور قید و تصریح شود.

26)ثمن معامله مقطوعاً به عدد و حروف و به ریال و تومان معلوم گردد.

در ادامه موارد مهمی که نیاز به توضیهات مفصل تر دارند خدمت شما عزیزان ارائه خواهد شد

27)شیوه نوشتن چک مبایع نامه:

سعی شود تمامی پرداخت‌ها بصورت چک تضمینی باشد و بهتر است این چک در وجه فروشنده و حسب تقاضای خریدار صادر شده باشد و اگر قرار است که ثمن معامله با چک شخصی پرداخت شود در متن چک به شماره قرارداد و پلاک ثبتی اشاره گردیده و در وجه فروشنده صادر و روی قسمت آورنده آن قلم خط بخورد.

توصیه می‌شود درصورت امکان از چک‌های تسلیمی کپی تهیه و نگهداری شود.
تمامی چک‌ها می‌بایست در حضور صادر و امضاء گردند.
توجه دارند چک‌هایی که وعده‌دار صادر می‌شوند فاقد وصف کیفری بوده و اگر چک مزبور با برگشت مواجه شود، دارنده چک فقط حق وصول وجه آن را دارد و علی‌الاصول برگشت شدن چک خدشه‌ای به معامله وارد نمی‌سازد فلذا ضروری است برای تمامی پرداخت‌ها ضمانت اجرا تعیین نمود.

مثلاً برای چک بیعانه شرط شود در صورت برگشت شدن آن، معامله منفسخ است و در خصوص سایر پرداخت‌ها به فروشنده حق داده شود مثلاً ظرف ۱۵ روز از تاریخ برگشت شدن چک معامله را فسخ نماید و در این حالت ضروری است طریقه اعلام فسخ به نحو کاملاً شفاف که محل تردید و تامل نباشد تعیین گردد.
بطور مثال قید شود فروشنده با ارسال « اظهارنامه» معامله را فسخ نموده و در این خصوص نیازی به اخذ مجوز یا تائیدیه از هیچ مرجعی نمی‌باشد.

اگر ثمن معامله توسط چک شخصی غیر از خریدار پرداخت می‌گردد، در ظهر چک‌ها امضاء خریدار نیز اخذ گردد زیرا با تسلیم چک توسط شخص ثالث و قبول آن از ناحیه خریدار، تبدیل تعهد به اعتبار تبدیل مدیون واقع گردیده و ذمه خریدار در قبال فروشنده بری می‌گردد و در صورت برگشت شدن چک، فروشنده تنها حق مراجعه به صادر کننده چک را داشته، فلذا ضروری است در جهت حفظ حقوق فروشنده و امکان مراجعه ایشان به خریدار، مقرر نمایند که خریدار ظهر تمامی چک‌ها را امضاء نماید.

چک‌ها فاقد قلم خوردگی باشد و از حیث امضاء و مهر دارای شرایط قانونی پرداخت باشند

 

28)در صورتیکه فروشندگان  متعدد باشند حتما توجه داشته باشید:

در صورتیکه فروشندگان متعدد هستند همانند ورثه، درصورت تمایل متعاملین و بخصوص در صورت موافقت فروشندگان می‌توان یک نفر از ایشان را نماینده وصول ثمن نمود و در اینصورت ضروری است قید گردد که «فروشندگان تماماً موافقت نمودند که تمامی ثمن معامله به آقای/خانم…….. پرداخت گردد و بدیهی است اگر خریدار ثمن را به نامبرده پرداخت نماید فروشندگان حق طرح هیچگونه ادعایی را در این خصوص علیه خریدار نخواهند داشت.» تاریخ دقیق تنظیم سند رسمی با قید شماره دفترخانه و آدرس آن جهت تعیین دقیق موعد ایفای تعهدات و عنداللزوم مطالبه خسارات ضروری بوده،

دقت شود روز تعیین شده مصادف با تعطیلی نباشد، از تعیین زمان بین دو تعطیلی و ایامی که احتمال تعطیلی آنها بیشتر است خودداری شود.

اگر خریداران متعدد هستند میزان مشارکت ایشان قید شود که مثلاً بالمناصفه یا علی‌السویه و…

 

29)نکات مهم سند در مبایع نامه:

در معاملاتی که دارای سند رسمی هستند در جلوی نام فروشنده نام مالک رسمی قید شود و بطور مثال اگر (علی) مالک رسمی است و (حسن) با وکالتی که از وی دارد قصد انجام معامله را دارد قید نمائید: «فروشنده: علی با وکالت حسن بموجب وکالت نامه رسمی شماره … تنظیمی دفتر خانه شماره….. تهران.»

ضمانت اجرای عدم حضور متعاملین به تفکیک تعیین شود، بطور مثال «اگر فروشنده در موعد مقرر حاضر نشود و یا مقدمات قانونی تنظیم سند را حاضر ننماید روزانه….. ریال (یا مقطوعاً……. ریال) بعنوان خسارت تاخیر در تنظیم سند رسمی پرداخت و این خسارت بدل از اصل تعهد نبوده و فروشنده بهر کیفیت موظف به تنظیم سند رسمی می‌باشد» و در خصوص خریدار شرط شود «در صورتیکه خریدار در دفتر خانه حاضر نشود و یا تتمه ثمن معامله را به همراه نداشته باشد بجز در موارد فورس ماژور (سیل، زلزله، جنگ، فوت….) فروشنده حق فسخ معامله را داشته و در این صورت می‌بایست حداکثر ظرف ۱۵ روز از تاریخ عدم حضور خریدار معامله را فسخ و مراتب را بموجب یک اظهارنامه اعلام» و در این حالت کیفیت استرداد ثمن نیز تعیین گردد.

گواهی دفتر‌خانه ملاک عدم حضور تعیین گردد.

توجه دارند صدور گواهی عدم حضور صرفاً درخصوص انتقال قطعی و رسمی املاک بوده و دفاتر اسناد رسمی در زمان تعهد طرفین به انتقال وکالتی مورد معامله تعهدی به صدور گواهی عدم حضور ندارند مع‌الوصف بنظر می‌رسد در این حالت نیز طرفین می‌توانند بشرح لایحه‌ای مراتب حضور خود را جهت تنظیم سند وکالت اعلام نموده و درخواست نمایند که مراتب در دفتر اندیکاتور دفتر خانه ثبت گردد.

توصیه می‌شود آثار و تبعات گواهی عدم حضور و چگونگی اخذ آن برای متعاملین تشریح گردد.

اگر فروشندگان یا خریداران متعدد هستند شرط تضامن در جبران خسارات و پرداخت وجه التزام توصیه می‌شود.

چه آنکه می‌دانیم مسولیت تضامنی خلاف قاعده بوده و در صورت وجود متن قانونی یا شرط قراردادی امکان برخورداری از مزایای آن وجود دارد.

توصیه شود که متعاملین پس از تنظیم سند رسمی قرارداد خود را معدوم نکرده و آن را نگهداری نمایند.

خواسته شود که متعاملین کپی تمامی اسنادی که جهت انجام معامله ارائه می‌نمایند را برابر اصل نمایند و یا حداقل در حضور شما آن‌ها را امضاء نموده و جهت بایگانی نمودن به شما تسلیم نمایند.

30)وکالت و وکالت فروش در مبایع نامه:

در صورتیکه بنا به هر علتی توافق گردد که فروشنده بجای تنظیم سند رسمی، وکالت در تنظیم سند به خریدار تفویض نماید توصیه می‌شود تمامی اختیارات قانونی از فروشنده اخذ و در این خصوص ضمن مشاوره با کارشناسان حقوقی در دفتر املاک توصیه می‌شود حداقل اختیارات «انجام تمامی معاملات و بخصوص در فروش و اجاره و رهن و… به هرشخص اعم از حقوقی و حقیقی ولو به خود…. به هر مبلغ و با هر شرط و… با حق فسخ و اقاله و…. و حق اخذ وجه و اجاره‌بها و ثمن معاملات و…. با حق مراجعه به کلیه ادارات و سازمان‌ها و موسسات و شهرداری و ثبت و…. با حق شرکت در کلیه کمیسیون‌ها و…. مراجعه به بانک‌ها و پرداخت بدهی و فک رهن و…… و با حق اقامه همه نوع دعوی با جامع اختیارات قانونی………… (که هریک می‌بایست تحریر گردد) با حق صدور اجرائیه و تعقیب عملیات اجرایی و اخذ وجه و سپرده و محکوم‌به و….. با حق انتخاب وکلای دادگستری و عزل آنها ولو کراراً و……… و با حق توکیل به غیر ولو کراراً و…. و ضمن عقد خارج لازم حق عزل وکیل از موکل سلب گردد و همچنین موکل حق ضم وکیل دیگر و انجام مورد وکالت از سوی خود و انجام عمل معارض با مفاد وکالت نامه را ازخود سلب و ساقط نماید و……» اخذ گردد.

اگر معامله به نمایندگی است قید شود

مثلاً فروشنده آقای…… با وکالت آقای………. بموجب وکالت نامه………….. تنظیمی دفتر…….. تهران.
یا فروشنده آقای……….. با قیمومت خانم………… بموجب قیم نامه شماره………… صادره از شعبه………. دادگاه عمومی………
اگر معامله با وکالت تفویضی است قید شود

مثلاً: فروشنده آقای………… با وکالت
مع‌الواسطه آقای….. بموجب وکالت نامه تفویضی شماره …… تنظیمی دفتر خانه شماره……..تهران.
که در این مرحله به آخرین وکالت‌نامه اشاره نموده و بهتر آن است که در ظَهرِ قرارداد به سلسله وکالتنامه‌ها و محل تنظیم آنها تا وکالتنامه اول اشاره گردد.

 31)پایان کار:

 

پایانکار ساختمان چیست و چه ارتباطی به سند مالکیت و معاملات ساختمان دارد؟

در شهرها، مناطق و محدوده‌هائی که شهرداری‌ها مستقر شده‌اند پس از آنکه احداث ساختمان به پایان رسید مالک، باید از همان مرجعی که پروانه احداث بنا را صادر کرده یعنی از شهرداری، درخواست صدور گواهی پایان‌کار نماید تا پس از بازدید مامور و کارشناس فنی شهرداری، مشخص شود که ساختمان مورد نظر، برابر نقشه تصویب شده، احداث گردیده است یا خیر و مشخص شود که در ساخت آن، مقررات قانونی و فنی مربوط به ساختمان سازی، رعایت شده است یا خیر؟

پس از احراز مطابقت بنا با پروانه و نقشه صادره و پس از احراز رعایت مقررات قانونی و فنی مربوطه، شهرداری با طی یک فرایند اداری و فنی، اقدام به صدور پروانه پایان ساختمان که در اصطلاح به آن، گواهی پایانکار گفته می‌شود می‌نماید.

صدور گواهی پایانکار ساختمان بدین معنی است که از لحاظ مقررات فنی و شهرسازی و از نظر شهرداری و سازمان های ذیربط قانونی، ساختمان احداث شده، مورد تائید میباشد.

ادارات ثبت اسناد و املاک، برای تنظیم و صدور صورتمجلس تفکیکی، بیش از هر چیز به گواهی پایانکار ساختمان، توجه دارند و اصولاً تا زمانی که گواهی پایانکار ساختمان، از سوی شهرداری، صادر نگردد امکان تنظیم صورتمجلس تفکیکی، بوسیله اداره ثبت اسناد و املاک، وجود ندارد و تا زمانی که صورتمجلس تفکیکی، وجود نداشته باشد امکان صدور سند مالکیت مجزی برای هر یک از واحدهای احداث شده در ساختمان وجود ندارد.

به هنگام معاملات و نقل و انتقال ساختمان‌های دارای سند مالکیت، دفاتر اسناد رسمی، قانوناً مکلف هستند اولاً از ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله و ثانیاً از بازداشت نبودن ملک (ساختمان) و ثالثاً از فقدان تخلفات ساختمانی و رابعاً از وصول مالیات نسبت به معامله مورد نظر، اطمینان حاصل کنند و در این راستا استعلامات لازم را از ادارات و سازمان های ذیربط، بعمل می‌آورند بنایراین باید در نظر داشته باشیم که اصولاً دفاتر اسناد رسمی، نسبت به ساختمان‌ها و املاکی که دارای سند رسمی مالکیت، نیستند امکان ثبت سند و نقل و انتقال آن را ندارند و از سوی دیگر در مورد ساختمان‌ها و املاک دارای سند نیز، دفاتر اسناد رسمی، مکلف هستند با استعلام از شهرداری، از اینکه ساختمان مورد معامله، دارای گواهی پایان کار و فاقد تخلفات ساختمانی باشد اطمینان حاصل نمایند.

بنا به مراتب بالا می‌توان گفت، گواهی پایانکار، پیش نیاز صدور سند برای ساختمان است و وجود سند، پیش نیاز انجام معامله ساختمان در دفاتر اسناد رسمی است.

اخذ گواهی پایانکار ساختمان، وظیفه مالکین ساختمان یا قائم مقام قانونی یا وکیل قانونی آنان میباشد.

اگر مالک یا مالکین ساختمان، علیرغم تعهدات قراردادی خود از اقدام برای دریافت گواهی پایانکار، در قبال اشخاصی که ساختمان را پیش خرید، کرده‌اند خودداری نمایند خریداران می‌توانند الزام آنها را به ایفای تعهدات قراردادی از جمله الزام به اخذ پایانکار از شهرداری، از طریق مراجع قضائی، مطالبه کنند.

32)نکات مهم تحویل ملک در مبایع نامه:

تاریخ دقیق تحویل مورد معامله تعیین و برای تخلف فروشنده وجه التزام بصورت روزانه یا مقطوعاً تعیین شود.

درصورتیکه مورد اجاره در تصرف مستاجر باشد، نحوه تخلیه و تحویل مورد معامله معلوم و معین گردد و لازم به ذکر است که با تنظیم سند رابطه فروشنده با ملک و مستاجر قطع و تعهد فروشنده به تخلیه عین مستاجره آن هم پس از تنظیم سند اساساً فاقد اعتبار است.

توصیه می‌شود در قرارداد بابت ضمانت اجرای مستحق‌للغیر در آمدن مورد معامله قید گردد که: «هرگاه مورد معامله مستحقٌ‌للغیر باشد و یا این امر بعداً محقق گردد معامله باطل و فروشنده موظف است قیمت روز مورد معامله (یوم الاداء) را با احتساب کلیه خسارات وارده به خریدار یا قائم مقام قانونی وی پرداخت نماید.»

نظر به اینکه تصرف در مورد معامله فوق العاده حائز اهمیت می‌باشد توصیه می‌شود تا زمان تسویه حساب نهایی از تسلیم آن خودداری و یا تسلیم آن منوط به پرداخت بخش اعظم ثمن معامله گردد.

33)حق پشیمانی در مبایع نامه:

توصیه می‌شود اکیداً (حق پشیمانی)که موجب تزلزل معامله می‌گردد را در قرارداد‌ها استعمال ننمائید.

هنگام تنظیم قرارداد به صراحت اعلام و تفهیم شود که طرفین در صورت اسقاط کافه خیارات حق فسخ معامله را نداشته مگر در موارد تخلف از شرایط قراردادی .

ولیکن در صورتی که طرفین تمایل داشته باشند که حق پشیمانی و خیار فسخ برای ایشان تعیین گردد مراتب بطور صریح و با قید زمان و مهلت در قرارداد درج گردیده و در صورتی که اعمال این حق منوط و مشروط به پرداخت وجه یا خسارتی باشد مبلغ آن نیز صریحاً مورد اشاره قرار گیرد.

درصورت توافق طرفین بر اینکه حق فسخ نداشته باشند بهتر است قید نمائید: «اسقاط تمامی خیارات ولو خیار غبن فاحش حتی به اعلاء درجه آن از طرفین به عمل آمد به استثناء خیار تدلیس»

از درج شروط متعارض به شدت پرهیز گردد و اگر طرفین مثلاً بر خلاف متن چاپی توافقی دارند در ستون توضیحات قید شود: «طرفین ضمن حذف بند….. از متن چاپی توافق نمودند که……..»

 

34)حکمیت و داوری در مبایع نامه:

حکمیت یا داوری عبارت است از اینکه افراد جامعه، اختلافات بین خود را توسط یک یا چند نفر معتمد، به انتخاب خود حل و فصل کنند.

داوری به دو نوع اختیاری و اجباری تقسیم می‌شود، داوری اجباری همانند ارجاع امر به داوری در دعاوی طلاق است که به حکم قانون انجام می‌پذیرد و داوری اختیاری، آنکه طرفین قرارداد همزمان با تنظیم قرارداد و یا پس از بروز اختلاف، بنا به تمایل و خواست خود، موضوع اختلاف را به داوری ارجاع می‌نمایند.

در صورت درج شرط داوری و حکمیت در قرارداد‌ها، محاکم، صلاحیت رسیدگی به اختلاف و صدور حکم قضایی را نداشته و موضوع را به داوری ارجاع می‌دهند.

داوری فاقد تشریفات رسیدگی بوده و هزینه کمتری دارد، جهت جلوگیری از بروز مشکلات بعدی درصورت درج شرط حکمیت ضروری است که نام حکم تعیین و مراتب موافقت ایشان نیز اخذ گردد، تعداد داوران باید فرد باشد، افراد ورشکسته و محجور نمی‌توانند بعنوان داور انتخاب شوند.

داوران بایستی بر طبق قوانین و مقررات، رای خود را صادر نمایند.

رای صادره به طرفین ابلاغ و می‌بایست ظرف ۲۰ روز اجرا گردد، در غیر اینصورت بنا به تقاضای ذینفع اجرائیه صادر و رای داوری از طریق اجرای احکام دادگستری اجرا خواهد شد.

 35)برگ سبز تخلیه :

در هنگامی که طرفین قبل از تحویل مورد معامله جهت تنظیم سند انتقال قطعی ملک اقدام می‌نمایند، خریدار می‌تواند مراتب را به سردفتر تنظیم کننده قرارداد اطلاع داده و اعلام نماید که تاکنون مورد معامله تحویل ایشان نشده و در این حالت حسب تقاضا، برگه‌ای به امضاء فروشنده خواهد رسید که به موجب آن ایشان متعهد می‌گردد مورد معامله را در موعد معینی تخلیه و تحویل خریدار دهد.

در این برگه ضمانت اجرا و خسارات قراردادای نیز تعیین می‌گردد و در صورتی که فروشنده در موعد مقرر از تحویل و تخلیه ملک امتناع نماید خریدار بجای مراجعه به دادگستری و اقامه دعوی تحویل مبیع و یا خلع ید، با مراجعه به دفتر خانه تنظیم کننده سند، درخواست صدور اجرائیه جهت تخلیه مورد معامله و خسارات قراردادی را خواهد نمود، اجرائیه مذکور پس از ابلاغ از طریق دایره اجرای اسناد رسمی ادارات ثبت اسناد واملاک اجرا خواهد شد.

36)معامله با شرکتها و اشخاص حقوقی:

در خصوص معامله با شرکت‌ها و اشخاص حقوقی ضروری است با ملاحظه اساسنامه و آخرین آگهی تغییرات مدیریتی مندرج در روزنامه رسمی بررسی گردد که چه کسانی دارای نمایندگی وحق‌امضاء اسناد و قرارداد‌ها بوده و در صورت تنظیم قرارداد، ممهور نمودن قرارداد به مهر شرکت نیز ضروری می‌باشد.

37)مورد معامله فاقد سند باشد:

چنانچه ملکی فاقد سند باشد بایستی فروشنده کلیه مبایعه‌نامه‌های قبلی  را ارائه داده و در قرارداد تنظیمی حتی‌الامکان به شماره پلاک رسمی اصلی ملک مورد معامله اشاره نمود وبایستی توجه داشت که تصرف مورد معامله از اهمیت فوق‌العاده‌ای برخوردار بوده و تحویل مورد معامله به خریدار می‌بایست منوط به تسویه حساب نهایی گردد.

 

 

امیدوارم تووانسته باشیم با بیان مطالب فوق بتونیم در فراید خرید ملک در مناطق کردان،سهیلیه کمکتون کرده باشیم هر چند اگر با یک مشاور املاک مناسب فرایند معامله وخریدتان را طی نمایید پیمودن این مسیر برایتان هموار خواهد شد

مجموعه گروه مشاورین املاک زمین همواره خدمت رسان شما در ارائه مشاوره مناسب خرید و پیشنهاد بهترین موارد همسو با خواسته های شما خواهد بود 

جهت مشاوره میتوانید با شماره 09301299411 تماس بگیرید

The post 37 نکته بسیار مهم که در هنگام خرید ملک باید بدانیم appeared first on خرید و فروش ویلا در کردان و سهیلیه| طراحی و ساخت ویلا.



Source link

    پاسخ

    آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.*

    فراموشی رمز عبور

    ثبت نام